當(dāng)住宅開發(fā)進(jìn)入“白銀時代”之際，曾經(jīng)無人理會的物業(yè)行業(yè)則逐步成為“朝陽產(chǎn)業(yè)”。據(jù)半年報顯示，萬科等尚未拆分物業(yè)板塊的房企，在報告期內(nèi)物業(yè)收入同比均有不同程度上升。部分房企為保證其現(xiàn)金流安全，將拆分物業(yè)上市，重要途徑。對此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱，房企布局物業(yè)板塊發(fā)展與危機同在。

TOP30房企關(guān)聯(lián)物業(yè)港股上市或達(dá)10家

如今，隨著人們對住房要求的不斷提升，“好物業(yè)創(chuàng)造好生活”的觀念深入人心。在購房時，除了價格以及周邊配套設(shè)施以外，人們的目光逐漸聚焦于管理社區(qū)的物業(yè)公司。

著點于此，部分房企摒棄了單純開發(fā)模式，向“地產(chǎn)+服務(wù)”模式轉(zhuǎn)型，拓展物業(yè)板塊，單獨成立物業(yè)公司，管理自身項目社區(qū)。物業(yè)也逐漸成為房企打造品牌、提升附加值、培育新盈利點的關(guān)鍵。

據(jù)半年報數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入35.15億元，同比增幅74.4%；萬科物業(yè)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入52.8億元，同比增長27.1%；綠城物業(yè)銷售毛利率31.3%，較2018年同期的16.6%明顯增長。

從2018年起，物業(yè)公司上市的潮流愈演愈烈。在當(dāng)前“融資難”的情況下，房企拆分物業(yè)公司上市，一方面能為企業(yè)增加融資平臺，促使物業(yè)規(guī)模快速擴張，提升市場占有率與企業(yè)知名度；另一方面，物業(yè)板塊能夠降低對于母公司的依賴風(fēng)險，實現(xiàn)獨立運作。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，多家物業(yè)公司亮相資本市場。2月9日雅生活服務(wù)在港交所掛牌，3月18日奧園健康在港交所上市，4月15日招商蛇口稱旗下物業(yè)資產(chǎn)借道中航善達(dá)登陸A股，保利物業(yè)也在港交所提交上市申請……有專家預(yù)測，截至2019年年末，在港股上市的TOP30房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)物業(yè)公司將達(dá)10家。

回款慢 中小房企慎入

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”，盡享地產(chǎn)增長紅利又不用承擔(dān)周期劇烈動蕩的物業(yè)管理業(yè)務(wù)成為香餑餑。因此，做大物業(yè)板塊逐漸成為房企發(fā)展趨勢。

優(yōu)勢背后亦有隱憂。在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來，“由于行業(yè)發(fā)展時間不長，品牌化企業(yè)較少，物業(yè)公司吸金能力并不強，房企旗下物業(yè)公司對母公司的依賴較為嚴(yán)重，物業(yè)并不是利于所有房企發(fā)展的板塊。”

實際上，物業(yè)管理公司上市后并購、整合成為必然選擇。一方面降低對母公司的依賴；另一方面，則是要搶市場，提升市場占有率。

這就導(dǎo)致物業(yè)板塊市場集中度不斷上升，馬太效應(yīng)加劇。擴張意味著要承擔(dān)更多資金風(fēng)險，物業(yè)管理行業(yè)與房產(chǎn)行業(yè)的區(qū)別在于，資金回籠較慢，容易造成大量資金沉淀。龍頭房企在這波競爭中可憑借自身品牌優(yōu)勢、資金優(yōu)勢助力旗下物業(yè)公司實現(xiàn)擴張目的，而對一些本身資金狀況堪憂中小房企來說，發(fā)展物業(yè)板塊未必是好選擇。

除此之外，規(guī)模上升對物業(yè)公司運營、管理也提出新的挑戰(zhàn)。碧桂園物業(yè)首席信息官袁鴻凱在接受采訪時就表示，“管理面積越大，對我們的管理是挑戰(zhàn)，對所有公司都是挑戰(zhàn)。”

“房企對于物業(yè)板塊要有與房地產(chǎn)開發(fā)不同的運營模式，對物業(yè)公司的持有、管理也需要有一些清晰的思路。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，不同于房產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”運營模式，物業(yè)管理行業(yè)是人口密集型行業(yè)，“戰(zhàn)線長、時間久”是物業(yè)公司的特點，涉及的管理對象更是“面積大、聚點多”。