小區(qū)開發(fā)商將地上規(guī)劃中的有產(chǎn)權停車位另行租賃給第三方，業(yè)主認為此舉導致小區(qū)內(nèi)車位緊張拒繳物業(yè)費。近日，江西省南昌市西湖區(qū)人民法院調(diào)解了一起物業(yè)服務合同糾紛案件，法官釋明有產(chǎn)權車位開發(fā)商有權隨意處分，最終在法官的調(diào)解下，業(yè)主當庭繳納了拖欠的物業(yè)費，物業(yè)公司自愿撤回了起訴。

原告系南昌市西湖區(qū)某小區(qū)的物業(yè)公司，被告何某是該小區(qū)的一位業(yè)主。原告訴稱被告自2017年7月到2020年10月期間，拖欠物業(yè)費1.9萬元。 經(jīng)原告多次催繳，被告均以各種理由拒絕，不繳納物業(yè)費。為此，原告訴至法院，要求被告支付物業(yè)費1.9萬元及滯納金3.2萬元。

在庭審過程中，何某認為原告沒有履行相應的義務，并將小區(qū)內(nèi)的車位隨意租賃給第三方某商場，導致車位非常緊張，造成業(yè)主停車不便。對此，原告提交相關照片、規(guī)劃材料等證據(jù)證明，被告所指的車位為部分規(guī)劃中的有產(chǎn)權地上停車位，并非規(guī)劃外占用小區(qū)公共道路的公攤停車位。該停車位的產(chǎn)權歸開發(fā)商，開發(fā)商可租可售可增，隨意處分。法官了解了案件的來龍去脈后，考慮到事情原由比較清晰明確，便征詢了原告、被告雙方的調(diào)解意愿，當庭進行調(diào)解。法官釋明，根據(jù)民法典相關規(guī)定，小區(qū)開發(fā)商將地上規(guī)劃中的停車位另行租賃給第三方，系其自由處分行為，并無過錯，且與原告物業(yè)公司無關。被告欠繳物業(yè)費是事實，且沒有正當合法理由，依法應承擔相應的違約責任。隨后，法官盡量做物業(yè)公司的工作，物業(yè)公司諒解何某拖欠物業(yè)費的行為，并同意放棄其滯納金的訴請。

最終，在法官的細心的調(diào)解下，被告何某將所欠物業(yè)費當庭一次性繳清，物業(yè)公司也撤回起訴，雙方握手言和。

是否經(jīng)過規(guī)劃部門的審批決定車位的權屬

經(jīng)辦法官庭后表示，民法典按照是否經(jīng)過規(guī)劃對車位、車庫的權屬認定規(guī)則進行了區(qū)分。民法典第二百七十五條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”因此，車位的權屬一般看是否經(jīng)過規(guī)劃部門的審批。具體而言，一般分為以下幾種情況：

第一種有產(chǎn)權車位，即滿足了立項和規(guī)劃條件，辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理所有權證書的車位。該車位的開發(fā)成本未列入業(yè)主公攤，開發(fā)商自己承擔了，因此由開發(fā)商享有所有權，可以隨意處分，即可出售，可出租，亦可買房送車位。小區(qū)業(yè)主通過同開發(fā)商簽訂《車位買賣合同》并按約定支付價款后，是可以辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)的。如本案中小區(qū)開發(fā)商出租給第三人的車位，便屬于有產(chǎn)權車位。因開發(fā)商有權隨意處分，被告何某以此拒繳物業(yè)費無事實和法律依據(jù)。

第二種是公攤車位，即開發(fā)商利用小區(qū)建筑區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設的車位以外的諸如業(yè)主共有的道路或者其他場所建設的地上及地下停車位，屬全體業(yè)主共有，開發(fā)商不可隨意處分。因為該車位的開發(fā)成本列入業(yè)主公攤，業(yè)主在買房時已承擔了開發(fā)成本，因此由業(yè)主共有。此時，開發(fā)商及物業(yè)就不得隨意出租給他人，否則將損害業(yè)主的合法權益。這種車位是不能出售的，買方也沒辦法辦理產(chǎn)權。

第三種是人防車位，此車為占地為人防工程所用，系利用人防空間建設的車位，產(chǎn)權歸屬于國家。在非戰(zhàn)爭時期，“誰投資，誰使用”，不允許買賣。開發(fā)商對人防車位只享有使用權，所以開發(fā)商可以向承租人約定一定的出租費，但是不可以出售，即使有人買了，也辦不了產(chǎn)權。

同時，民法典還規(guī)定了業(yè)主對規(guī)劃內(nèi)的車位和車庫享有優(yōu)先權。根據(jù)第二百七十六條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”之規(guī)定，業(yè)主對規(guī)劃內(nèi)的車位和車庫應享有優(yōu)先購買權、優(yōu)先承租權，從而******限度保障小區(qū)內(nèi)業(yè)主的權益，解決普遍存在的小區(qū)內(nèi)停車位緊張的難題。